Zástavní smlouvu si většina lidí spojuje se zastavováním nemovitosti kvůli schválení hypotéky, kdy klient omezuje vlastnické právo ve prospěch věřitele. Co přesně znamená zástavní právo smluvní? Jak vyřešit návrh na vklad zástavního práva a návrh na výmaz zástavního práva?
Zástavní právo se využívá jako pojistka pro případ, kdy dlužník nebude moci splácet svůj dluh. Poskytovatel půjčky, tj. banka, nebankovní společnosti či soukromá osoba, získá věcné právo, zástavní právo smluvní, na majetku klienta, aby ochránil svůj vklad. Nejčastěji se využívá u hypoték či jiných realitních transakcí. Co je to přesně zástavní právo smluvní?
Co je to zástavní právo smluvní?
Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. o zástavním právu říká:
„Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.“ (Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb § 1309)
„Zástavní právo zajišťuje dluh a jeho příslušenství; je-li to zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu.“ (Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb § 1313)
Zástavní právo je určeno jako pojistka k zajištění dluhu (např. úvěr, hypotéka, půjčka) pro případ, kdy by klient neboli zástavce nebyl schopen splácet podle dohody ve smlouvě svůj dluh věřiteli. Díky zástavnímu právu smluvnímu věřitel bude moci využít majetek dlužníka, aby se mu navrátila investice.
V praxi to znamená, že pokud by si někdo koupil novou nemovitost a chtěl si vzít hypotéku, vznikla by zástavní smlouva k nemovitosti. Pokud by nebyl schopen splácet, proběhlo by exekuční řízení a nemovitost by byla prodána. Avšak před prodejem je upřednostňována dohoda mezi stranami.
Zástavní právo vzniká především na základě smlouvy a zaniká s doplacením dluhu. Pro vznik zástavního práva musí být uzavřena zástavní smlouva, která je vždy v písemné smlouvě. Kromě toho může obsahovat i detailní vymezení svého předmětu a zajišťování pohledávky.
Avšak zástavní právo se netýká pouze nemovitostí. Kromě nich se zástavou může stát:
- věc movitá
- cenný papír
- obchodní podíl
- podnik
- pohledávka
Zástavami mohou být i další věci či statky, pokud mají takovou povahu, která připouští být zástavou a je možné ji prodat.
Jak se zřizuje zástavní právo a zástavní smlouva?
Zástavní právo vzniká při zřízení zástavní smlouvy. To však není jediný případ. Zástavní právo může také vzniknout proti vůli dlužníka, a to buď ze zákona, nebo podle rozhodnutí soudu nebo správního úřadu (vzniká tak zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu).
Při koupi nemovitosti a uzavírání smlouvy je nutné pečlivě dbát na obsah zástavní smlouvy. Nejasné či nevhodně formulované části, z nichž plynou nepřesnosti, je lepší konzultovat s právníkem či realitním makléřem.
V zástavní smlouvě, jež ze zákona musí být písemná, je podstatné specifikovat přesně to, co je zástavou. Nejlepším způsobem, jak toto udělat, je definice podle informací uvedených v katastru nemovitostí. Stejně tak důležité je upřesnit konkrétní dluh, který je zajištěn zástavou.
V zástavní smlouvě je dobré specifikovat i další části, například uvedení toho, jaký dluh zástava zajišťuje nebo jakou jeho část zástava zajišťuje. Čím podrobnější zástavní smlouva, tím lépe pro ručitele, jehož nepřekvapí žádné nejasnosti.
Zástavní právo k nemovitosti – ručení nemovitostí
K vyřízení hypotéky, úvěru nebo půjčky, která představuje vysokou částku, je nutné vyřešit i zástavu. Tou mohou být všechny věci, s nimiž je možné obchodovat neboli je prodat. Tyto věci mohou být hmotné (vzácné obrazy) i nehmotné (část podílu ve firmě), movité (takové věci, které je možné přesunout) i nemovité (domy, byty).
Ve většině případů se využívá ručení nemovitostí a podepisuje se zástavní smlouva k nemovitosti. Zástava nemovitosti není jediným způsobem, jak ručit:
- právě zakoupená nemovitost, kvůli které vznikla hypotéka
- jiná nemovitost, která patří tomu, kdo uzavírá hypotéku
- nemovitost třetí osoby, jež musí souhlasit se zastavením (např. příbuzný, známý), vzniká tak půjčka s ručitelem
- rozestavěná nemovitost
U rozestavěné nemovitosti platí důležitá podmínka. Daná nemovitost musí být zapsána v katastru nemovitostí. Jak získat výpis z katastru nemovitostí? Je to snadné, stačí se obrátit na webové stránky www.nahlizenidokn.cuzk.cz a o výpis požádat. Taková nemovitost je totiž dohledatelná.
V některých případech se může stát, že hodnota zástavy není rovna a nepřibližuje se výšce hypotéky. Tento problém lze vyřešit třemi následujícími způsoby:
- dojde k zastavení další nemovitosti (či věci)
- rozdíl klient doplatí z vlastních zdrojů
- rozdíl se doplatí dalším úvěrem
Před jakýmikoliv kroky je dobré obrátit se na banku, která předem vyčíslí hodnotu zástavy.
Dvě zástavní práva na jednu nemovitost
Dvě zástavní práva na jednu nemovitost jsou možná, pokud si lidé peníze půjčí od stejné banky a celková výše hypotéky nepřesáhne hodnotu zástavy nemovitosti. Klienta však nesmí překvapit, když banka bude požadovat další záruku.
Mít dvě zástavní práva na jednu nemovitost v případě hypotéky u jiné společnosti není možné. To znamená, že dlužníci nemohou využít nemovitost či jiné věci jako zástavu v půjčkách dvou bank.
Tato situace není bezvýchodná. Řešením je:
- navýšení stávající hypotéky
- ručení jinou nemovitostí (dlužníka či třetí osoby)
Banky vyžadují zapsané zástavní právo v prvním pořadí. To znamená, že v případě problémů bude jako první rozhodovat, jak naložit se zastavenou nemovitostí. Jestli klient nebude mít jasno, s otázkami se může obrátit na svoji banku, která mu podle jeho finanční situace poradí, zda na dvě zástavní práva na jednu nemovitost dosáhne.
Návrh na vklad zástavního práva
Návrh na vklad je právní úkon, kterým lidé žádají katastrální úřad, do něhož spadá jejich nemovitost, aby zahájil správní řízení. Jeho cílem je vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího na list vlastnictví.
Zástavní právo je zapisováno formou vkladu. Aby mohl být vklad proveden, musí se nejprve provést vkladové řízení. Návrh na vklad zástavního práva je zajištěn poplatkem ve výši 2 000 Kč.
Aby katastrální úřad zapsal vklad, je nutné podat formulář návrhu na vklad, který je k dispozici online na internetových stránkách Státní správy zeměměřictví a katastru. Formulář je jednotný, díky čemuž není potřeba hledat vzor návrhu na vklad zástavního práva.
Po podání návrhu je zahájeno řízení, která ze zákona trvá dvacet dnů. Po uplynutí lhůty se návrhem na vklad zástavního práva začnou zabývat právníci. Nejpozději do 30 dnů by mělo dojít k zápisu vkladu. Pokud vše proběhne úspěšně, katastrální úřad zašle účastníkům vkladového řízení písemné vyrozumění včetně veškeré dokumentace.
Jestli se ve formuláři vyskytnou chyby, katastrální úřad poskytne lhůtu pro odstranění vad. Jestli budou odstraněny dobře, řízení bude pokračovat. V opačném případě bude navrhnuto zastavení řízení, aby klient mohl formulář přeformulovat. Proti němu se účastníci mohou ohradit a získají dva měsíce na podání správní žaloby proti negativnímu rozhodnutí.
Aktuální stav vyřizování mohou sledovat v katastru.
Návrh na vklad zástavního práva proti podvodům
Dříve se s návrhy na vklad zástavního práva spojovaly různé podvody. Dnes se podvodným převodům nemovitostí předchází. Vlastníka nemovitosti obeznámí příslušný katastrální úřad během 24 hodin po přijetí žádosti, že s jeho nemovitostí začíná právní řízení.
Poté začíná zákonná ochranná dvacetidenní doba, během níž se vlastník nemovitosti může bránit a požádat katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti. V tuto dobu se může ohradit proti probíhajícím změnám. Pakliže k tomu dojde, do dvou měsíců musí být podána žaloba k soudu na určení vlastnického práva.
Návrh na výmaz zástavního práva
Zástavní právo zaniká z různých důvodů. Ve většině případů je to:
- doplacení hypotéky
- vzdání se zástavního práva
- zánik zástavního práva vlivem exekuce či insolvence
Nejčastěji dochází k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí kvůli doplacení hypotéky či jiné půjčky. Po doplacení banka vydá klientovi potvrzení o zániku zástavního práva, které si musí pečlivě uschovat.
Dokument slouží jako vkladová listina v řízení o vkladu výmazu zástavního práva. S žádostí o výmaz zástavního práva se poté musí obrátit na příslušný katastrální úřad.
Návrh na vklad výmazu zástavního práva v podobě online formuláře podává většinou klient. Na návrh na vklad výmazu není potřeba vzor (stejně jako je tomu u návrhu na vklad zástavního práva). Avšak tento luxus je vykoupen poplatkem ve výši 2 000 Kč. Listina musí obsahovat všechny zákonem stanovené náležitosti, aby byl návrh úspěšný.
Jakmile katastrální úřad obdrží návrh od žadatele, zahájí vkladové řízení. To provede do 30 dnů.
Zástavní právo smluvní, návrh na vklad a výmaz
Zástavnímu právu smluvnímu a potřebným návrhům je třeba porozumět. Klienti si tak ušetří spoustu času s chybami ve formulářích. Proto je třeba shrnout ty nejpodstatnější informace.
Zástavní právo slouží jako pojistka pro věřitele, aby měl jistotu, že se mu vklad vrátí. Proto požaduje zástavu, nejčastěji se ručí nemovitostí, avšak může využít i jinou věc. Podmínkou je, aby ji bylo možné prodat. Pokud by klient nebyl schopen splácet, došlo by k zástavě nemovitosti.
K vytvoření zástavního práva, tím i zástavního práva k nemovitosti, je nutné sepsat zástavní smlouvu, v níž se určí povaha zástavy. Ze zákona musí být v písemné formě.
Návrh na vklad zástavního práva se vyřizuje na katastrálním úřadu. K zahájení správního řízení klient musí vyplnit formulář. Není potřeba vzor návrhu na vklad zástavního práva. Formulář je důležité vyplnit správně, aby se předešlo dlouhým prostojům.
Pokud si lidé nebudou jisti, jak správně formulář, který je k dispozici online, vyplnit, mohou se obrátit na právníka či jiného odborníka.
Návrh na výmaz zástavního práva se rovněž podává na katastru nemovitostí. Klient se s potvrzením o zániku zástavního práva, které vydává banka, obrátí na úřad. K návrhu na vklad výmazu zástavního práva není žádný vzor, nýbrž formulář, k němuž je nutné doplnit všechny náležitosti.